よくある質問

その昔《団塊の世代》と呼ばれている方たちがマイホームを購入するにあたって用意した頭金は「物件価格の2割」というのが一般的でした。しかし物件の2割というのはかなりの額になります。もし、3500万円のマイホームを買うのであれば、頭金2割は700万円です。もちろん他にも物件価格の8%程度の諸経費も発生するので、さらに280万円をプラスして考えなくてはなりません。つまり980万円を用意しなければマイホームには手が届かないというわけです。
このように団塊の世代の方たちは頭金を貯めるのに時間がかかったために、マイホームを購入できるのは４０代になってからというケースがほとんどでした。
しかし資産運用の面からすればこれは理想的とは言えません。その理由は家賃の支払いです。もし５年間で頭金を貯金できたとしても、月10万円を家賃として支払っていれば、マイホーム購入までに600万円を失っているのと同じことになります。
現在ではマイホームを手に入れる方の平均年齢は30歳前後になっています。これは金融機関が物件価格の100％と、さらに諸経費分まで低金利で貸し出す様になったため、頭金を貯める前に若くして購入する人が増加したからです。
「貯金もないのに住宅購入をするのは抵抗がある」という方もいらっしゃるかも知れませんが、現住居に家賃が発生しているのであれば、それを節減できるのはメリットでしかありません。

ただし、諸経費分も借り入れることになりますので、年収に対して安全に返済できる借入額に抑えることが大前提です。つまりリスクのない借入額であれば頭金の有無は問題にはならないのです。

当社ではお客様の年収、勤務先、ご年齢、家族構成等から、無理のない返済計画を立てるご提案もさせて頂いております。お気軽にご相談ください。

繰上げ返済が良いとされているのは、返済すべき利息を減らすことができるからです。
通常、住宅ローンの返済といえば毎月そしてボーナス時期に決まった額を返済します。それとは別にある程度まとまったお金を不定期に返済することが出来ます。これが繰上げ返済です。これにより月々の返済額を減らしたり、返済期間を短くして利息を減らすことが出来るのです。

あなたは住宅ローンの借入れをした翌年100万円が手元にあればどうしますか？預金であれば低金利（0.2%)の現在では利息は１年でたった2,000円にしかなりません。つまり35年間に複利運用しても得られる利息はたったの72,440円です。
しかしこの100万円を金利1.5%、35年の住宅ローン返済の１年目に繰上げ返済したらどうなるでしょうか？なんと最初に算出された総返済額よりも78万円も少なく返済することが可能になるのです。つまり住宅ローンを組んだ方にオススメの資産運用方法がこの繰上げ返済なのです。100万円が78万円を生み出すこの方法は、貯金や投資信託よりも効率の良い運用方法だと言えます。もちろん元本割れというようなこともないので安心です。

ではここで繰上げ返済のコツについて触れてみましょう。
「そんなにメリットがあるのであれば手持ちのお金を全て繰上げ返済に！」と考えるのはちょっと無謀です。というのは病気や怪我、もしく家の修理や修繕と言うようにお金が必要になる場合も考えられるからです。一般的には万が一のケースに備えて生活費の3～6ヶ月分の金額を手元に残しておくのが良いとされています。またお子様がいるご家庭であれば学資保険など教育費の積み立てなども必要不可欠です。このように最低限必要な金額を除いて手元に残っているお金を繰上げ返済するのが、上手なお金の運用方法だと言えるでしょう。

さて繰上げ返済をするときにもう一つ気をつけるべき点は、繰上げ返済手数料と繰上げ返済方法です。最近では手数料不要の金融機関が増えてきましたが、いまだに1回5万円の手数料が必要になる金融機関も存在します。手数料が１回5万円かかる金融機関で毎年１回20年にわたり返済をしていれば、手数料は合わせて100万円にもなります。つまり金利が0.2〜0.3％と同じことになるのです。
また、返済方法についてはネットバンキングで返済できない金融機関がまだ多く存在します。窓口に足を運ばなければならない手間だけのことですが、何十年も付き合う住宅ローンですので、金融機関の選定基準でチェックしておきたい項目です。

一戸建てかマンションか？このようにマイホーム選びで悩む方は少なくありません。しかしマンションの場合には住宅ローンの返済以外にも月々ある一定のお金が必要なのをご存知でしょうか？

車やバイク、そして自転車などの駐輪場にかかる費用はもとより、管理費、修繕積立費用など、マンションを購入するとローン返済以外のお金が必要になります。

マンションにより違いはありますが、平均では月4万円程度は必要になります。年間では48万円、例えば35年後では1,680万円を支払うことになります。ただし一戸建てでも修繕費は必要になり、35年分の修繕費は約400万円です。つまりマンションを購入すると一戸建ての購入より1,230万円相当を多く支払うことになるのです。

このような理由から一戸建てとマンションを同じ価格で探すことはできません。マイホームの選定で失敗しないためには、販売価格だけではなく、トータルで必要となる金額を考慮しましょう。

子供がいるかいないか、また子供が何人いるかで住宅ローンの返済可能額も変わってきます。子供がいれば当然教育費に多大なお金が必要になります。習い事はもとより、塾代や学校の授業料と長期にわたり出費が続きます。つまり住宅ローンを借りる場合にまず第一に考えるべきことが家族構成ということになるのです。

これを無視して住宅ローンを組めば、窮地に陥りる場合があります。例えば年子のお子さんが続けて私立高校、私立大学に入学するとなれば入学金と授業料で家計は火の車です。こうなれば30％以内の返済比率でも安全とは言えなくなります。

子供がいれば教育費は削れない費用なので、常に蓄えるという姿勢が必要になります。そして子供の成長に合わせて、余裕があれば繰上げ返済をする、もしくは教育費に回すなどフレキシブルにお金を管理すべきでしょう。一般的に住宅ローンは35年と長い期間をかけて返済しなくてはならないので、安易な考えは避けるべきです。

自分に一番適切な住宅ローン借入れ金額を割り出すには、やはりファイナンシャルプランナーに相談するのが一番でしょう。それぞれの状況や家族構成を考慮して適切な借入れ額を提案してくれるはずです。

プランニングでは30代の平均値で、男性35歳で妻と子供2人という4人家族,返済比率は25～30％というモデルを用いることが多くなっています。
しかし実際にはマイホームの購入年齢は人により差があります。
40歳でマイホーム買うのであれば予想返済比率を割り戻しなくてはなりませんし、逆にこれが20歳であれば35歳での予想返済利率を考慮することになります。

ここで「民間給与実態統計調査」（国税庁）を見てみましょう。25歳から45歳のサラリーマンでは１年間における年収の上昇率は3～3.5％前後と出ています。
35歳の返済率を考慮した場合には、普通は返済比率は20代で30％強、40代では25%以下という数字を使用しています。

このような一般的なデータによれば、あなたの家のケースでは借入れ限度額は2,380万円と出てきます。しかし、現実にはローンを組む条件は仕事の内容や勤めている会社の規模により違うので、この金額以下のこともあれば、逆にこの金額を超えることもあります。

詳しい住宅ローンの限度額を知るためには、将来を想定した具体的なライフプランを作成することをお勧めします。

優遇金利制度を利用すれば低金利で住宅ローンを組むことができるためにこれを利用する人が多くなっています。低金利であれば変動金利型は確かにメリットがあります。しかしいつまでも低金利が続くという保証はありません。変動金利は短期プライムレートと連動していますが、景気が良くなるとこの短期プライムレートは上昇するので金利も上昇となり、毎月の返済額が増えることになります。
また優遇金利制度は人により優遇幅が違います。借入れる人の年収・勤務先・勤続年数が優遇の度合を左右するのです。つまりどの程度の優遇金利を受けられるかは実際に問い合わせするまではわからないのです。

ではここで金利上昇を見込んだ場合の試算を見てみましょう。

1）変動金利での借入れ

希望返済額 月々12万円
変動金利で借り入れできる金額 4,260万円
金利 0.975％（金利優遇1.5％の場合)
※この借入額では変動金利が上昇すると希望返済額の12万円を超えてしまいます。

2）5年固定の金利で計算して変動金利で借入れした場合（金利上昇リスクを考慮）

希望返済額 月々12万円
変動金利で借り入れできる金額 3,600万円
金利 2.05％
3,600万円を変動金利（0.975％）で借入れすると返済額は月々10.1万円

※当初借入は変動金利で月々10.1万円と希望返済額より低く開始して、金利上昇が起こらなければ支払額もそのままなので余った分を繰り上げ返済にまわします。万が一、バブル期のような金利上昇が起きれば、一時的に5年固定に切り替えることで支払額は高くなりますが想定内の月々12万円に抑えることが出来ます。これがリスク回避プランニングの一例です。

他にも様々な返済プランがあるので、どの住宅ローンが自分に最適か見極める必要があります。そのためには家族構成やライフスタイルなどを考慮しながら、ファイナンシャルプランナーと一緒に考えていくのが良策と言えます。

住宅ローンの返済が７５歳から８０歳まで続けば、退職後にも毎月ローンの返済をしなくてはなりません。しかし年金からの返済は老後の生活を圧迫する恐れがあります。

定年まで、つまり60歳までに住宅ローンを完済していれば不安は少ないのですが、現実には定年後にもローンの返済に追われている人が多く存在しています。

ご存知のように年金の種類や勤続年数により受け取れる年金額にも大きな違いがあります。公務員や大企業のサラリーマンであれば年金からのローン返済も可能でしょうが、国民年金受給者にとっては年金からの住宅ローンの返済はかなり厳しいものになるはずです。

ですから老後の生活が脅かされないように、住宅ローンはできるだけ早めに完済しておくべきなのです。そしてそのために考えられる手段が【繰り上げ返済】というものになります。

さてこの繰り上げ返済には以下の２つの型があります。

(1)返済期間の短縮
(2)月々の返済額のダウン

定年までに返済を終わらせることが不可能であるのならば、(2)の月々の返済額のダウンで毎月の返済額を少なくしましょう。この場合には年金から無理なく返済できる額を目標とします。

またマンションを購入した場合はローン返済以外にも毎月の出費があります。マンションに住んでいれば管理費や修繕費、または駐車場代を毎月３万円から５万円程度永遠に支払わなくてはなりません。
年金生活者が住宅ローン返済にプラスこれらの支払いをするのは正直に言って楽ではないはずです。場合によっては生活が困窮することも考えられるので、早めに専門家の意見を聞いて対策を考えるべきです。

住宅購入は色々と考えるべきことが多く、特に住宅ローンについては不安に感じる人が多いようです。

そこで弊社ではマイホームの取得を目指す方々に対して、変動金利について金利の移り変わりを見ながらわかりやすく説明しております。
また既に変動金利で住宅ローンを組んでいる方には、リスク回避のために金利が上がる場合は「短期固定金利へ借り換える」という方法をお勧めしています。

賢い住宅ローン返済のためには、常に経済の動向や政策金利の変動を知ることはとても重要です。ところがマイホームを手に入れると金利の変動という大事なことに目が向かなくなる人もいます。
そこで弊社ではお客様が有益な情報を得られるようにと、毎年３月と９月に私どもに問い合わせをするというシステムを導入しています。またその翌月の４月と１０月には金利商品の変更希望の方からの相談も受け付けております。

人生の中で最も大きな買い物であるマイホーム。失敗しないためには【信頼できる業者を見つけること】が第一の課題と言えるでしょう。
弊社ではマイホーム取得から住宅ローンの完済までの全般にわたり、誠意を持ちお客様をサポートすることをモットーとしております。

◆変動金利について
【メリット】
① 多数の商品の中でその時期の最低金利で借入れ可能。現在では優遇金利の適応で金利１％以下での借入も可能です。そうなれば固定金利よりも毎月の返済額を少なくできます。
②返済途中で固定商品へ切り替えることも可能。
【デメリット】
① 基本として年に２回利率の見直しがある。景気が良くなれば金利の上昇となり毎月の返済額が増えるリスクが伴う。

◆固定金利について
【メリット】
① 返済全ての期間、もしくはある一定の期間は金利が固定されていて金利の上昇による返済額の増加リスクがない。
【デメリット】
② 変動金利よりも金利が高く設定されている。ローンの期間が長いほど最初の設定金利は高くなる。

上記を踏まえて変動と固定のどちらを選択するべきかは、変動金利借入時の金利優遇が何％受けられるかで方向性が見えてきます。金利優遇とは住宅ローンの借入全期間で店頭金利から常に差引かれる優遇枠です。なお、優遇幅には▲1.2％～▲1.85％と個人差があり、勤務先、勤続年数、年齢、年収等によって金融機関の総合的判断で決定します。最大優遇が獲得できれば変動金利を選択するメリットは大きくなります。

また、固定金利で人気があるのがフラット３５です。これは返済期間中の金利は常に同じ率です。つまり景気が良くなり金利上昇がしても返済金額が変わらないのがメリットです。しかし気をつけなくてはいけない点が２つあります。
ひとつはこのフラット３５は団体信用生命保険料が毎年別払いとなります。もうひとつは変動金利よりも金利が高く月々の返済額が多くなる点です。

他には優良住宅支援制度をベースとした金利優遇制度の「フラット35Ｓ」というメリットの多い固定金利商品もあります。しかしこれは全ての物件で利用できる商品ではありません。あらかじめ希望の物件で利用可能かどうかを調べておく必要があります。

平成27年12月時点の変動金利が2.475％です。これに金利優遇幅として1.85％が適応されると実質貸付金利は0.625％とかなり低い利率になります。またこの金利優遇幅1.85％は借入全期間中で適応されます。

金利の優遇幅は人それぞれ違います。その理由は貸出しリスクを参考に決定されるからです。そしてこの貸出しリスクの算出時に使われるデータが年収・勤務先・勤続年収・自己資金などです。

ローンを組む時に金利優遇幅が少なければフラット３５の利用が有利ですし、優遇幅が最大であるのならば変動金利の利用が有利になります。
以上のような点から、どの程度の金利優遇が受けられるのかを知るために住宅ローン事前審査を受けておきましょう。弊社を窓口の提携ローンもあり、身分証明書、保険証、源泉徴収票のコピーを頂戴できれば1週間程度で金利優遇幅について回答がでます。

マイホーム取得で大切なのは自分のライフプランに合う住宅ローンを組むことです。そのためにはあらゆる視点からの考察が不可欠です。
弊社ではプランナーがお客様と共に理想的な住宅ローンを組めるように尽力しております。

お客様から「ボーナス時の返済はどのくらいの金額が妥当か？」と言う質問をよくされます。一般的に言われている金額は１回のボーナスの３割程度です。
しかしこれはあくまでも参考であり、ボーナス払いについてはトータルで見た収入と支出の額を見ながら決定しなくてはなりません。

ボーナス払いを設定するのに向いているのは確実にボーナスが支給される公務員や、年収の中でボーナスの比率の高い方です。
その反対にボーナスが支給されるかどうかわからない企業や、年俸制の企業に勤務している方、または自営業の方にとってボーナス払いの設定はリスクの原因になります。
安易にボーナス時の返済設定をして、予想していた額よりボーナスが少ない、またはボーナス支給が無いとなれば収入よりも支出が大きくなり家計が切迫されてしまいます。このような収入形態の方は月々均等払いを選択するようにしましょう。

金融機関で住宅ローンを組んだ場合では、ボーナスからの返済は借入金額の【５割】まで、また財形住宅融資やフラット３５のご利用であれば借入金額の【４割】までの金額で設定ができます。
しかし前項で触れたように収入額やそのパターンは個人差があるので、自分の収入条件に合わせてボーナス払いの金額を設定するようにしましょう。

もし４５歳で３５年の住宅ローンを組めば完済できるのは８０歳になります。現在金融機関でこのようなローンの設定も可能ですが、８０歳完済はリスクが高く危険なプランです。
ですので弊社では７０歳完済で住宅ローンを組んで、より理想的なプランとして繰り上げ返済で５〜１０年ほど返済期間を短縮し６０歳から６５歳までの間に完済することをお勧めしております。そしてこのプランに合う借入金額のご提案も行っております。

但し、お子様の教育費が削れないために毎月の返済額を高く設定することが不可能で、返済期間を３５年と設定する方が多いのも事実です。このケースでは子供の教育費が不要になった時点で繰り上げ返済を始めて７０歳での完済を目指すようにすると良いでしょう。つまり住宅ローンを組む時には状況に応じた返済プランを立てることが重要な鍵となるのです。

いずれにせよ返済に無理があるような住宅ローンは避け、７０歳までに完済できる金額内でローンを組むようにしましょう。

かつて住宅購入にあたり用意すべき頭金は「物件の２割」でした。なぜなら住宅金融公庫（現在の名称は住宅金融支援機構）から借入れ可能な額が物件の８割合までだったからです。
さらに諸経費分として300万円が必要になります。
つまり3,500万円の住宅を購入する場合には自己資金として２割の700万円と、諸経費の300万円を合わせた1000万円が必要になるということです。

ところが現在では物件価格全額が借入れ可能な金融機関があるために、諸経費分の300万円だけ用意すればマイホームを手に入れることができます。
さらに年収・勤務先などの一定の基準を満たしていれば、諸経費の借入れも可能というケースもあり、お金を全く準備せずにマイホームが取得する手段も存在しています。

しかし金融機関ではリスクを考慮して金利優遇幅を設定するために、諸経費のローン分は金利が高くなるのが一般的です。またケースによっては諸経費ローンにつられて物件本体の金利までもが高く設定されることもあります。

ですので、低金利の現在はローンを組むとメリットはあるものの、諸経費までローンで賄うと金利が上がる可能性があるので賢明だとは言えません。諸経費分としての最低300万円をご用意頂くのが望ましいでしょう。

では頭金500万円を多く払うと支払う利息がどのくらい減るのか実際に計算してみます。

返済期間が35年・金利1％のローンの場合では、借入金額4,000万円で返済総額は47,424,300円になります。しかし500万円を前もって支払うと借入金額3,500万円で返済総額は41,496,000円になります。つまり差額は590万円になります。

頭金分の500万円をマイナスして考えれば利息分として90万円支払いが少ないという数字が出てきます。
しかし「頭金が多い＝支出を抑えられる」というわけではありません。
家賃を払っている場合では、500万円を貯金する間に家賃としてお金が出て行きます。このようなケースでは頭金が少なくても早目にマイホームを購入する方が賢明と言えます。

頭金の妥当な金額について決めるためには、上記のような点を考慮しなくてはなりません。

5年間で頭金の500万円を用意するためには毎月8.3万円を貯めなくてはなりません。

もし賃貸物件で生活していればさらに毎月家賃分のお金も必要です。家賃がひと月10万円であれば、頭金を貯めている間の5年間で合計600万円も家賃を支払うことになります。
つまり頭金分の貯金と合わせると毎月18.3万円ものお金を捻出しなくてはならないのです。

頭金として500万円あれば支払う利息が90万円少なくなり一見メリットがあるように思えますが、家賃として600万円の支出をしていたのであれば「頭金を用意して正解だった」とは言えなくなります。
このように家賃の支払いがある方は、頭金について検討する際には十分な注意が必要になります。

ここではマイホーム購入に関連する様々な費用について解説します。
物件以外の諸費用は自己資金から支払うのが理想的でしょう。しかし住宅ローンと一緒に借入れ可能な金融機関を利用するというケースも考えられます。
では3,500万円の新築戸建を購入する場合に必要となる一般的な経費を挙げてみます。

1.登記費用（司法書士報酬含む） 約45万円
2.保証料（3,500万円借入れ） 約73万円
3.火災保険（10年加入） 約20万円
4.表示登記 約10万円
5.仲介手数料（3％＋6万円） 約117万円
6.水道加入金 約17万円
7.固定資産税日割り精算分 約8万円
8.その他（印紙代、ローン事務手数料等） 約10万円
合 計 約300万円
銀行へ支払う保証料は強制ではありません。しかしこの保証料を払わなければ0.2％金利が高くなります。火災保険は長期加入で割引があります。但し、平成27年10月から最長10年までしか加入できなくなりました。もちろん1年ごとに更新する加入方法もあり、初期諸費用を抑えることも可能です。

また上記以外にも40～60万円程度の引越し、カーテン、照明、エアコン、テレビアンテナ等への出費があります。
つまり合計すると340万円から360万円の諸費用が必要になるわけですが、この金額は出来るだけ自己資金でカバーするようにしましょう。

やはり学校のことなど地元の評判は実際にその地域の方へお聞きになるのがオススメです。

弊社も地域に根ざした事業展開を行っているために、東横線、田園都市線、小田急線、南武線の学校に関する評判についてはかなり詳しい情報が入ってきます。
もし学校に関する情報が必要であれば当店にお越しください。お客様が求める情報を提供させて頂きます。

理想のマイホームを建てたいと注文住宅にこだわる方は少なくありません。しかし問題は土地がないということです。
土地探しをしたことのある人であればご存知でしょうが、予算に見合う条件の良い土地というのはまず見つかりません。万が一掘り出し物があったとしても皆が殺到するので手に入れるのはかなり難しいのが現状です。

ではどうしてこのように土地探しが難しいのでしょうか？
理由はほとんどの場合、地主は建築会社に土地を売るからです。土地を購入した建築会社はここに住宅を建設して建売として、もしくはそのまま建築条件付き売地として消費者に販売します。
つまり一般の消費者が目にしている土地は、建築会社が購入しなかった土地、つまり値段が高い、もしくは条件が良くないという理由で売れ残った土地なのです。

では建築会社が販売する建築条件付き売地の条件とは一体どんなものなのでしょうか？中には難しい条件があると思っている方もいるようですが「決められた建築会社を使って家を建てる」ということだけです。

また建築会社が購入する土地は値段も条件も良いものなので、この土地を購入しても失敗は少ないと言えます。
つまり「絶対にこの建築会社で!」という希望がないのであれば、建築条件付き売地も候補に入れて土地探しをすることによって物件数は倍増します。おのずと優良物件に巡り合う確率はあがります。但し、建物の工法、仕様、デザイン等は各建築会社で異なりますのでモデルルーム等でご確認ください。

このように一般の売地だけにこだわらず、建売や建築条件付き売地にも目を通して物件探しをしてみて下さい。

マンションの場合、「飛び跳ねる音がうるさい」「騒ぐ声がうるさい」などの騒音によるトラブルはかなり頻繁に発生します。
もちろん現在では防音対策に力を入れてマンション建築をしている会社も多いのですが、それでも全ての音を遮断することは不可能なのが現実です。

では実際にマンションの防音について簡単に説明してみましょう。

マンションを購入するときにどの程度の防音効果があるのか知りたい場合に参考にするのが遮音等級です。
これは「L35」「L50」などの数値で表示されていますが、数値が低ければより防音効果が高くなります。ちなみに現時点で最高の防音効果は「L35」の数値のマンションです。
しかし建物を伝わる振動音は無くせません。つまりこの防音効果が最も高いはずの「L35」マンションでも、室内で走ったり飛び跳ねたりする音は隣人に伝わってしまうのです。

できるだけ隣人に迷惑をかけないようにすることは大切ですが、お子さんをお持ちの方であれば２４時間子供を静かにさせておくのは不可能だと実感していることでしょう。
音に対して敏感ではない隣人であれば良いのですが、ちょっとした音にも反応するような隣人であれば毎日の生活が窮屈で、トラブルにより精神的なダメージも受けてしまいます。

ではもし隣人から「うるさい！」と文句が出たらどう対処すれば良いのでしょうか？
一番良いのは文句を言ってきた隣人に「何がどのようにうるさいのか」を聞き、それについて話し合うことです。この時にはマンションの管理組合にも相談すると良いかもしれません。場合によっては騒音を抑えて、問題を解決出来る可能性もあります。

しかし様々な努力をしても隣人との関係が改善できないのであれば、思い切って「マンションを買い替える」という選択肢も考えられます。そのような場合には何なりと弊社にご相談下さい。出来る限りのサポートをさせて頂きます。