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特集27固定0.87%。今、フラット35Sという選択。

特集27 固定0.87%。今、フラット35Sという選択。 2015年2月に住宅金融支援機構のフラット35の貸出金利が、前身の住宅金融公庫時代を含めて、過去最低を更新したことはご存知でしょうか?
3月には0.1%上昇しましたが、それでも過去最低レベルであることには変わりありません。
また、2月9日からは、フラット35Sの金利引き下げ幅の拡大もスタートしました。
今、フラット35S選択のあり方を、FP住宅相談ネットワーク代表・黒須秀司講師による“誌上セミナー”で詳しく解説致します!

フラット35Sの金利優遇制度とは?

ご存知の通り、フラット35は住宅金融支援機構を利用した固定型住宅ローンのことです。フラット35Sとは、特に省エネルギー性、耐震性などに優れた住宅である場合に一定期間(Aタイプは10年間、Bタイプは5年間)金利を引き下げてくれる制度のことを言います。

引き下げ幅は?

平成27年2月9日より、それまでのフラット35Sの引き下げ幅▲ 0.3%が、▲ 0.6%に拡大されたのです。最も低い金融機関の金利は1.47%ですので、今月(3月)フラット35Sをご利用される方の当初(5年・10年)の金利は0.87%となります。変動金利で▲1.70%の金利優遇を受けた後の金利が0.775%ですから、5~10年の間とは言え、何と0.095%の差で固定金利が選択できるのです。また、当初期間経過後も最後まで1.47%の固定金利は約束されています。

注意するポイント

1%を下回った金利で固定という安心が選択できる夢のような制度ですが、いくつかの注意すべきポイントがあります。

1)タイミング
金利は貸出月の金利です。フラット35(S)は毎月金利が見直しされます。今月・来月といった短い期間で引き渡しを受ける方はさほどご心配はありませんが、半年、1年という比較的長いタームで引き渡しを受ける方は、現在の金利水準で返済計画を組みたてていると、大きく返済額が変わる可能性があるので要注意です。過去11年余りのフラット35の金利の推移を見て見ましょう。
金利がめまぐるしく動いていることがご確認頂けると思います。また、現在のフラット35(S)が如何に低金利かもお分かり頂けると思います。

2)自己資金
これまでご紹介の金利は、物件価格の90%融資の際の金利です。最大100%までの融資プランがありますが、金利が0.13%高くなります。また、審査も90%融資と比較して少し厳しくなると噂されています。何れにしましても、諸費用部分は自己資金が必要とされますので、諸費用分を含めて全てフラット35(S)で賄うことはできません。もし、自己資金をそれほどお持ちでない場合は、不足分を融資してもらえるプランがある金融機関もありますのでご相談ください。

3)団体信用生命保険
以前にもお話ししたことがありますが、フラット35(S)には団体信用生命保険が自動付帯されていません。
ご加入されるには別途保険料負担が必要ですのでご注意を。(※3,500万円のお借り入れで当初年間保険料125,300円)

金融機関の選び方

フラット35(S)の金利はどこでも一律ではありません。貸し出しをする金融機関によって金利が違うのです。各金融機関のホームページでも公開していますので、金利の比較は容易いと思います。当たり前ですが、金利の低い金融機関を選んだ方がお得でしょう。しかし、金利が同じだったらどうしますか?実は、フラット35(S)の場合、金融機関の利益となる融資手数料というものが存在するのですが、この設定もまちまちなのです。以下は3,500万円の借り入れをした場合の融資手数料の比較です。

A社とC社では同じ金額を借りて、396,900円もの差が発生するのです。フラット35(S)を利用する場合、ここまで深く比較する必要があります。他にも融資手数料を前払いせずに、金利に上乗せする方式もあります。

このように金融機関によって大きな差があるのですが、銀行に直接ご相談に行かれても他行と比較したデメリットまで教えてくれることは恐らくないでしょう。フラット35(S)やその他の住宅ローンの選択にあたっては、専門知識のあるファイナンシャルプランナーがいる不動産会社の門を叩くことをおすすめします。

きっと貴方のお役に立てるはずです。

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