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特集19銀行によってこんなに違う!?住宅ローン借り入れ条件

銀行によってこんなに違う!?住宅ローン借り入れ条件皆さんが住宅購入を考える際、ほとんどの方がご利用される住宅ローン。この住宅ローンをどこから・どのような条件で借りるのか。数千万円という高額な借り入れだけに、わずかな判断ミスが時には数百万円の損害を生むことになります。
今回の特集は、実際にあった住宅ローンの審査事例を引き合いに、住宅ローンの申込先の選定についてのお話しをしたいと思います。

金利優遇制度とは?

まず、借入先の銀行選定において最も重要視して行くべきは、「金利優遇」です。

金利優遇制度(※1)とは、借りている間(最長35年)、店頭の住宅ローン金利からずっと、当初約束された金利優遇幅を引き続けてくれる制度です。例えば、変動金利タイプで住宅ローンの借り入れをする場合を考えてみます。現在の店頭金利はほとんどの銀行で2.475% です。この金利から、マイナス1.7%の金利優遇をもらえる方ですと2.475%-1.7% で、0.775% が借り入れの金利になります。もし、将来店頭金利が3% になったとしても、マイナス1.7% の金利優遇は常に有効に働きますので、3%-1.7% の1.3% がその方の適用金利となる訳です。

金利優遇の差

それでは、住宅ローンの借り入れをする際、どのような差が発生するのかを具体例を挙げてご紹介致します。まず、A~E銀行の金利優遇の最大値は次の通りです。

金利優遇の違い1

ご覧のようにA・B・C 銀行が最大マイナス1.75% の金利優遇を持っている銀行になります。

それでは、次の条件の方がA ~ E 銀行の5 行に住宅ローンを申し込んだ結果を見てみましょう。

金利優遇の違い2

このような結果となりました。借り入れをする側からすると、金利優遇の最大値の大きな銀行程有利と考えるこ 言えるのです。

とは当たり前です。もし、この方が、B 銀行の内容を知らずにA・C 銀行にだけ住宅ローンの審査を申し込んだとすると、C 銀行は否決ですから、A 銀行のマイナス1.5% で住宅ローンを組むことになったかも知れません

借り入れ可能額の銀行による違い

もし、あなたが毎月87,000 円の家賃を払っているのであれば、家賃を年換算すれば約104 万円。2 年毎の更新料は別途必要と考えれば、頭金を貯めて住宅を購入するより、頭金0円でもいち早く家賃生活から脱したいと思ったとしても不思議ではありません。今の時代、ケースによっては、仮に自己資金が0円でも、家賃並みの87,097 円で3,000 万円の新築一戸建て住宅を購入できる時代なのです。(※ 2)

次の事例は、このような方が住宅ローンを申し込んだ際、申込金額の全額を融資してもらえるかどうかというものです。

銀行により借り入れが可能限度額に差が

審査結果は、上の通りです。

何故このような結果となったかと言えば、銀行審査においては、年齢、勤務先の規模、勤続年数、年収、家族構成、他の借入状況等によって、各行独自の借入額の上限が算出されるからです。

例えば、この方の年齢、勤務先の規模、勤続年数、年収、家族構成から算出される各行の借入上限額はおおむね次の通りになります。

銀行の審査の結果は上記のようになりました。

このように3,100 万円の借り入れ希望に対して、満たしている銀行はF・I・J 銀行であることが分かります。仮に、この方が、G・H・I 銀行の3 行を選んで住宅ローンの審査を申し込んだとすると、I 銀行のみ満額回答ですので、金利優遇がマイナス1%で住宅ローンを組むことになったかも知れないのです。

まとめ

まとめこのように、借り入れ条件が銀行によって変わるということをご理解頂けたでしょうか?多くの銀行で、住宅ローンは専門の部署(住宅ローンセンター等)が取り扱っていることが多く、また、直接銀行の店舗に出向かれてもどれだけの条件が出せそうかの“ あたり” を話してもらえることも恐らくないでしょう。当然他の銀行の条件と比較してもらえることもありません。
銀行選択にあたっては、フラットな目で比較してもらえる住宅売買に特化した不動産会社のファイナンシャルプランナーの方が的確な情報を得られるとも言えるのです。

※1. 金利優遇制度は一般的に変動金利タイプ並びに固定金利特約タイプに限られます。
※2. 物件価格3,000万円・諸費用230万円の計3,230万円の借入元金を変動金利型の住宅ローンを利用し、借入金利0.725%・期間35年で取り組んだ場合

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