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特集7住宅ローンフラット35金利が大幅上昇!その影響と今後の展望は?

住宅ローンフラット35金利が大幅上昇!その影響と今後の展望は? 2013年1月、住宅金融支援機構のフラット35の貸し出し金利が上昇した。
今後住宅ローン金利はどのような展開を見せて行くのであろうか?

住まいの購入に関する住宅ローンを考えた時、固定金利型の代表的な住宅ローンであるフラット35 を思い浮かべる、或いは検討される方も多いのではないだろうか。
世代的に言えば、現在住宅購入の主力層となっている30代の親世代の方の多くは、住宅金融支援機構の前身である住宅金融公庫の住宅ローンを利用し住宅を購入された世代である。そのため、住宅ローンを組むのであれば両親からフラット35 を勧められる方も多いと思われる。
そのフラット35 であるが、昨年(2012年)12月に史上最低金利である1.81%(※)を付けたことはご存知であろうか。固定金利で住宅ローンを検討される方であれば絶好の機会であった。
それが今年(2013年)1月、にわかに上昇に転じたのである。

そもそも、フラット35の金利はどのように決められているのか?

そもそも、フラット35の金利はどのように決められているのか? 以下は株式会社FP住宅相談ネットワークの代表者であり、1級ファイナンシャルプランニング技能士(CFP)の資格を持つ黒須秀司氏の見解である。

「フラット35 の金利は、主に長期プライムレートに連動している商品です。長期プライムレートは長期物の債券に連動していますので、フラット35 の金利上昇は、債権市場で新発10年物国債の流通利回りが上昇したことに起因しているのでしょう。このことは、政権が替わって現在の安倍政権が大幅な金融緩和を推し進めていることも理由のひとつに挙げられます。もしかするとこのことは景気上昇の先駆けの事象なのかも知れませんね。但し、今年1月にフラット35 の金利が上昇したからと言っても、歴史的に言えばまだまだ低金利なのです。ちなみに今月の上昇幅は0.18%(※)で実際の貸し出し金利は1. 9 9 %(※)です。現在主力となっている30 代の住宅購買層の親御さんの世代であれば、住宅金融公庫の住宅ローンを利用されて住宅を購入された方が多く、そういった方々は低い方でも5 % 前後の金利で借りていた世代になります。

また、ここ10年の間でフラット35の金利が最も上昇したのは、平成21年2月の3.20%(※)ですので、現時点でも十分低金利と言えるのではないのでしょうか。景気が上向けばそのうち給与所得も上昇するでしょうから社会全体としては悪いことではありませんが、こと住宅取得にあたってはそうも言ってはいられません。

例えば、1月の上昇幅である0.18 % が35年返済の住宅ローンの返済総額にどの程度影響があるのかと言えば、借り入れ元金が3,500万円の場合、35年間の支払い利息の増加額は1,34 5, 678円にもなります。単純に昨年12月に住宅ローンを組んだ方と今年1月に住宅ローンを組んだ方とでは同じ額の住宅ローンを組んだにもかかわらず、たったひと月ずれただけで35年間の支払い利息に134万円以上もの差が生じた訳です。これだけの影響があるのが住宅ローンの金利というものなのです。今後場合によっては、フラット35 に代表される固定型住宅ローンの金利が上昇して行くことも十分に考えられますので固定金利で住宅ローンを検討されるのであれば、実際に景気が上向く前に手を打った方が得策だと思われます」。

※金利はSBI モーゲージの例

変動金利型の住宅ローンはどうなのか?

変動金利型の住宅ローンはどうなのか? それでは、近年住宅ローンで大きなシェアをとっている、変動金利型の住宅ローンはどうなのであろう。以下同様に黒須氏の見解である。

「固定金利型の住宅ローンと変動金利型の住宅ローンはそもそも連動している金融商品が違います。固定金利型の住宅ローンが長期プライムレートに連動しているのに対して、変動金利型の住宅ローンは短期プライムレートに連動しています。短期プライムレートも優良企業に対する貸し出しの最優遇レートですから、企業の資金需要が高まればその金利も上昇をする訳です。そういった意味では、今後の景気動向によってはここ数年全く動かなかった変動金利型の住宅ローンも場合によっては上昇して行くかも知れませんね。余談かも知れませんが、変動金利型の住宅ローンを組むのであれば、商品の特徴をしっかりと押さえて組む必要があります。ひとつ例を挙げれば、ご存知の方は余りいらっしゃらないようですが、変動金利型で借り入れをされた方は、いつでも固定金利特約型の住宅ローンに変更ができるのです。とするならば、どのような組み方をするのが上手な組み方と言えるのか、また、どこの金融機関で組めば将来変更する際にお得なのかなど、実際に住宅見学をする前段階において住宅ローンに精通したファイナンシャルプランナーに相談してから住宅見学をすることが肝要だと思います」。

FP 住宅相談ネットワークでは、各社に住宅ローンに精通したファイナンシャルプランナーが常駐し、住宅見学前の相談にも無料で気軽に相談を受け付けている。

ここのところ安定していた住宅ローンの金利もそろそろ動き出しそうな昨今。住宅購入を考えているのであれば、失敗しない住宅ローンを組む意味でも一度相談をして見るのが得策かも知れない。

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