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特集4徹底検証!中古住宅の落とし穴

徹底検証!中古住宅の落とし穴 マイホームを持とうと思った時、新築住宅と中古住宅の両面を選択肢として挙げられる方も多いはず。
ここでは、中古住宅に潜む特有のリスクについて考えてみたいと思います。

落とし穴1販売価格

落とし穴1販売価格 中古住宅に魅力を感じるもっとも大きなポイントは「価格」。しかし、実態としてはどうなのでしょうか。中古住宅の場合、売主の大半が個人の方となります。いわゆる買い替えです。このように個人が自宅を売り出す場合、売り出し価格決定に至るまでのプロセスには、左のような流れがあります。

ここでのポイントは最終的な売り出し価格の決定権は(個人の)所有者にあるというところです。不動産業者による査定はアドバイスに過ぎないのです。所有者にとってみれば、自身が所有する不動産をなるべく高く売りたいと思うのは当然と言えば当然なこと。時には現在の相場を明らかに逸脱するような高い値付けの中古住宅もあるのです。このようなことからも、相場を見極める目が必要となります。中古住宅=安価ということではないことを十分に留意すべきでしょう。

落とし穴2売却の理由

落とし穴2売却の理由 中古住宅が売りに出される時、そこには必ず売るだけの理由が存在しています。その理由を考えてみると、転勤や家族構成の変化、手狭になったなどよく耳にする理由だけでなく、本当は多種多様なはずです。「隣家に変わった人が住んでいる」、「地震の際の揺れで怖い思いをした」、マンションであれば「階下や隣家の人と騒音などでトラブルになっている」…ちょっと想像を巡らしただけでもこんな理由が考えられます。

でも、このようなネガティブな理由で売りに出されている物件を目にされたことはあるでしょうか?そうなのです。所有者としては、本当はネガティブな理由で住み替えを考えているものの、そのようなことを正直に話したら売れなくなってしまう、あるいは買い叩かれてしまうと考える傾向があります。その結果「手狭になったので」といったような当たり障りのない理由による売却が氾濫しているのです。また、特に築年数の浅い中古物件は要注意です。何故築後数年で売却されるのでしょうか?その理由を正確に見極めることはとても難しい作業になりそうです。

「入居してみたら、泥棒に入られたような形跡があった」こんな事例もあります。新築住宅に代表される不動産業者が売主の物件では、知った事実は必ず伝えなければならない義務がありますから、このようなトラブルが極めて少ないのです。

落とし穴3安全面

落とし穴3安全面 近年頻発する地震。日本に住んでいる限り、避けては通れないリスクです。現在の建築基準法で建てられた住宅は、阪神・淡路大震災レベルの地震では倒壊しないような基準で建てられています。
中古住宅を検討されるとき、きちんと安全面まで考えた住宅選びが出来ていますか?

建築基準法は、過去に何度か改正されています。大改正となったのは昭和5 6 年のことです。宮城県沖地震が契機となりました。阪神・淡路大震災では昭和5 6 年の大改正以前に建てられた建物に倒壊や半壊といった多くの被害が出た のです。また、阪神・淡路大震災を教訓として改正されたのが平成1 2 年のことです。この改正が現在の基準となっています。中古住宅を見る場合、価格だけでなく建築年もしっかりと押さえておきたいポイントです。

落とし穴4将来の建て替え・住み替え

落とし穴4将来の建て替え・住み替え 国土交通省の調査によると、日本における戸建て住宅の建て替えサイクルは約3 0 年( 1 9 9 8 年~ 2 0 0 3 年の統計)。今から3 0 年程前に建てられた住宅が建て替えサイクルに入っているということになります。それでは、何故建て替えることになったのでしょうか。

理由は様々ですが、その理由の多くに挙げられるのが「傷んできたから」ということです。では、何故傷んでしまったのでしょうか。その多くは湿気です。原因は、床下から上がる湿気や浴室から漏れた湿気で木部が腐ってしまったという理由が多いのです。

それでは、かつての建物はどのようなものだったのでしょうか。

まず、床下から。かつての基礎は布基礎と言って線で建物を支える基礎でした。そのため、床下を覗くとそこは土だった訳です。当然地面からの湿気が上がってきます。現在の建物はベタ基礎。床下はマンションと同じ鉄筋コンクリート造の構造となっています。そのため、地面から湿気が上がって木部を腐らせることがほぼなくなったのです。

次に浴室。かつてのお風呂はタイル貼りのお風呂でした。この構造のものは時間の経過と共にどうしても湿気が外に漏れてしまいます。そのため、2 0 年もすると洗面所の床がキシキシと床鳴りし、大工さんに見てもらったら木部が腐っていた、などということが頻繁に起こってしまうのです。現在のお風呂はシステムバスが標準。工場で作られる工業 製品ですので、湿気が外に漏れることもなくなりました。現在の基準で造られた住宅であれば、メンテナンスさえきちんとすれば5 0 年以上持つと言われています。

中古住宅を購入する場合、例えば年配者であればご自身が生きている間に建て替えをするということは考えなくても良いでしょう。しかし、3 0 代で中古住宅を購入する場合、古い基準で造られた住宅であれば、高齢になってからもう一度建て替えや住み替えを迫られるという事態も考えなければなりません。5 0 代・6 0 代になって新たに建て替えや住み替えのための住宅ローンを組まれるのでしょうか? 中古住宅はダメという訳ではありません。しかし、購入費が安くてもその後建替えて生涯における居住費が増大してしまっては本末転倒です。建物にご自身が生涯住み続けられるだけの耐久力が残っているか? 中古住宅を選択肢に入れるならとても重要なポイントです。

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