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特集1「完全決着!購入するなら…戸建て or マンション」

「完全決着!購入するなら…戸建て or マンション」 消費増税、住宅ローン減税、贈与税減免、低金利。さて、そろそろ賃貸生活からサヨナラしてマイホームの購入でも…、とお考えの方が増えてきた昨今。毎週不動産のチラシは目にするものの、はてさてマンションにしたら良いのか、戸建てにしたら良いのか。いったいどうしたら? ?
…そこで今回は、こんなお悩みをお持ちの方々へ向けての特集です。

名付けて、購入するなら“ 戸建て? ” o r “ マンション? ” 五番勝負! !

セキュリティ:戸建て(△)VSマンション(○)

セキュリティ:戸建て(△)VSマンション(○) マンションのオートロックは当たり前。また、最近のマンションは、警備会社とタイアップしたホームセキュリティが標準装備というものが主流です。対する戸建ては、まだまだ標準装備とは参りません。ただ、戸建てのホームセキュリティも一昔前と比較すると随分と利用しやすくなりました。

大手警備会社のホームセキュリティでも月額料金で3,000 円台(*1) のものも登場しています。また、最近の戸建ての多くは勝手口が無いので、人目に付きづらい勝手口からの不審者の侵入を考えなくてよくなったことも事実。加えて、多くの戸建てで1 階部分のシャッター雨戸が標準装備、もしくは、小額のオプション費用で設置が可能。

ただ、この勝負、オートロックに加えてホームセキュリティが標準装備という点でマンションに軍配!

(*1) 設備買い取り料金は別途必要。

ランニングコスト:戸建て(○)VSマンション(△)

ランニングコスト:戸建て(○)VSマンション(△) 横浜市内のマンション管理費の平均は月額12,994 円( ※ 2)、修繕積立金の平均は月額5,478 円( ※ 2)。これらの合計だけでも月額18,472 円。35 年返済の住宅ローンを組んだ場合、物件価格のおよそ20%を管理費・修繕積立金のランニングコストとして負担しなければならないというデータもあります。

加えてこれ以外に車やバイク、自転車などを所有しているのであれば、別途駐車場代や駐輪場代・バイク置場代など、費用もかさんできます。

一方、戸建ての場合、これらの維持コストは所有しているオーナーが自己責任で管理するもの。別途駐車場代というものも掛かりません。一般的にはおよそ10 年毎の外壁の塗り替え、サイディングボード貼りの外壁であればこれにプラスして目地(コーキング)の打ち直しが必要になります。延床面積100㎡(約30 坪)の建物であれば、外壁の塗り替え+目地(コーキング)の打ち直しのコストはおよそ74 万円。これを月々に置き換えると6,166 円となります。屋根材の塗り替えは屋根メーカーもおすすめしていませんから、住宅ローンを払い終えるまでは屋根の葺き替えまでは考えなくても良しと考えれば、この差は歴然。この勝負、低ランニングコストという点で、戸建てに軍配!! (*2)2005 年の平均値。

居住空間ボリューム:戸建て(○)VSマンション(△)

居住空間ボリューム:戸建て(○)VSマンション(△)横浜市内で販売されるマンションの多くは、2LDK ~3LDK、床面積60 ~70m2台が中心。80m2台ともなると、“ 広め” と認識されています。4LDK の間取りが少なく、あったとしても予算の壁が・・・なんてことも。ただ、マンションの良さは上下階がなく、平面で使えるところ。それでも、絶対的居住空間としては少し物足りなさを感じる方も多いかも知れません。

次に戸建て。横浜市内の新築一戸建て住宅の広さは、90 ~100m2が中心。10m2がおよそ6 畳1間分に相当しますから、戸建ての場合、階段スペースがあるにせよ、同じような価格帯のマンションと比べると延床面積比較でざっと12 ~24 畳分戸建ての方が広いことに。また、間取りも戸建ての場合だと一般的に4LDK が中心で、小さな間取りでも3LDK。

この勝負、延床面積の広さや間取りの大きさで、戸建てに軍配!

利便性:戸建て(△)VSマンション(○)

利便性:戸建て(△)VSマンション(○)駅近マンション、駅前タワーマンション。マンションの広告によく見かけるキャッチフレーズです。昔も今もマンションを検討される方はこの利便性を“ 買い” の条件の上位に挙げる方が多いようです。このあたりはマンションならではのポイントになりそう。

一方戸建ての場合、駅近と言ってもその多くは徒歩10 分以上からというものが中心。もちろん、例外もあるようですが。

この勝負、駅近物件の豊富さでマンションに軍配!!

購入価格:戸建て(○)VSマンション(△)

購入価格:戸建て(○)VSマンション(△) 家賃がもったいないのでその分を住宅ローンの返済に充てたい。こんな発想の方ってきっと多いはず。月々の家賃負担だけでなく、将来のマイホーム購入に備えて給与天引きで財形貯蓄などをしていれば、家賃と合わせて毎月10 万円くらい住宅に対して負担をされているご家庭も多いのでは。

さあ、ここまで両者イーブンとなっている戦いも最終対決。最後のテーマは購入価格。戸建て・マンションそれぞれについて考えてみましょう!
まず、本題に入る前に、月々10 万円の返済でボーナス返済無しの場合、いったいいくらの住宅ローンが組めるのでしょうか。

現在住宅ローンの主流となっている変動金利型の場合、銀行店頭金利のその多くは2.475%。実際にはこの金利から優遇をしてもらえるケースが大半です。その金利優遇の最大値はマイナス1.4 ~1.7%程。もちろん金利優遇は銀行の審査を経た上で決定されるものですし、銀行によって最大値が異なりますので全ての方が一律の金利というわけではありません。ここでは仮に比較的一般的と思われるケース、夫30 代、専業主婦の妻に子供二人、世帯の税込み年収が500 万円、マイナス1.5%の金利優遇を受けられた、貸出し金利0.975%の住宅ローンで試算してみましょう。
まずは、戸建て。このモデルケースの場合、35 年返済であれば、その借り入れ額はおよそ3,560 万円。月々の返済に置き換えると、100,079 円になります。ボーナス返済は無しです。自己資金で200 ~300 万円程度準備ができるならば、探せる戸建て物件の価格は、おおむね3,500 万円台ということになります。

それではマンションの場合。3,560 万円の借り入れで100,079 円という計算に双方とも差はありません。しかし、ここからが重要です。先ほどのランニングコストのテーマでも取 り上げた通り、マンションの場合は管理費・修繕積立金で月に18,472 円程度のコストがかかります。もし仮に、別途駐車場代として月に15,000 円かかるとすれば、合わせて毎月33,472 円の負担に。これらのランニングコストを無視してマンションを購入すると、結果的に購入後の家計を圧迫することになるやも知れません。

それでは、どう比較をすれば良いかです。戸建ての修繕コストは、先ほどの試算であれば月々6,166 円。もし、仮に前述のマンションのモデルケースと戸建てとを比較すると、33,472 円- 6,166 円で、マンションの方が毎月27,306 円の負担増になるという計算が成り立ちます。では、毎月負担増となるこの27,306 円を住宅ローンの借り入れに置き換えると一体いくらになるのでしょうか。答えは、先ほど試算をした住宅ローンのケースでは、およそ970 万円の借り入れに相当することになるのです。

このテーマで重要なことは、マンションと戸建ての両方を正しく比較検討する場合、きちんと物件価格に差をつけなければならないということ。
今回取り上げたモデルケースでの比較であれば、戸建て3,560 万円と比較すべきマンションは、同じ3,560 万円ではなく、970 万円価格を下げた2,590 万円の価格のものと比較すべきという結論になります。これからは、物件価格だけではなく、検討するマンションの月々のコストをしっかりと把握した上で比較しましょう!


この勝負、購入価格で差が付く分、戸建てに軍配!

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